魔鬼详情 – FIRB房地产数据的现实

外国投资审查委员会(FIRB)目前被认为是最容易获取及全面的数量指示和国际投资进入澳大利亚资产的首创。

外商投资房地产资产吸引了不成比例的关注,但也许持有最少的了解。

这是在澳大利亚住宅房地产中涉及外国投资的第三个见解。前一个见解讨论了支撑投资的市场基本面的相对性,以及货币波动对计划外公寓合同的影响。

 

重要的是要了解FIRB跟踪的数据的规定性质,以及其会计方法,意味着FIRB公布的数字会与实际实现境外资本流入有所不同。这对住宅房地产尤其真实。

虽然数字和价值观与实际实现的资本流动不同,FIRB数据仍然是更广泛的市场叙述的合理表示。

最近的FIRB数据(2015财年)概述了批准外资进入澳大利亚资产的总体状况。必须适当地了解这些数据的现实情况,方可了解澳大利亚房地产市场的真正影响。

国家FIRB批准图

在2015财年,澳大利亚房地产在外国购买者(包括住宅和商业资产)的批准中持有$969亿的记录。按价值计算,批准中有63%涉及到住宅房地产($608亿)。

在住宅房地产FIRB批准中,$ 28.7亿(按价值计算的住宅批准的47%)涉及到高级计划外(AOTP)审批,其中,如下所述,夸大了住宅房地产资本流动的现实。

推进计划(AOTP)批准

开发商要求AOTP批准,允许他们在海外销售高达100%的项目,而不需单独的FIRB购买批准(开发商基本上在销售活动之前代表他们接受FIRB批准)。然而,该销售过程附带条件。

AOTP批准只能授予开发商50个或更多住宅的项目批准,并且限制每位购买者(在特定项目中)3百万的总销售价值,该项目还必须在当地销售。

报告的AOTP数据与项目中所有公寓的总潜在销售价值有关,而不是海外购买者的实际合同销售总额。不会向海外购买者提供项目的所有计划外销售是很重要的。

重要的是,AOTP批准数据不属于任何单个国家,独立于FIRB数据中的评估。

而房地产FIRB价值证实了中国的显著贡献,当考虑到出售给中国购买商AOTP项目的住房可能数量,它会低估现实。

维多利亚州FIRB批准

虽然维多利亚州的审批价值很高,但考虑到澳大利亚(更具体地说是墨尔本和悉尼)计划外市场的发展,这并不意外。

在澳大利亚2015财年AOTP批准的$287亿中,72%涉及维多利亚州和新南威尔士州的项目,维多利亚州在AOTP审批中的总额为$12.85亿(新南威尔斯州为$77.7亿)。

FIRB
FIRB

在2015财年,澳大利亚的152个项目获取了AOTP批准,其中在维多利亚州有62个项目(41%)。

2015财年,维多利亚州在常住房地产FIRB批准总额中获得了$25.58亿,而新南威尔士州则为$19.75亿。两者之间的主要区别在于AOTP批准的相对差异。

分段很重要

虽然这些数字可能看起来很大(特别是对于历史上较为温和的基数),但由于这些项目的分期完成,资本流动和潜在结算风险的影响可能不像最初显示的那么简单。

至关重要的是要记住,AOTP批准,以及总体个人批准,在任何一年内将多年分期结算(通常是从开发商获得AOTP批准起2-5年)。

显著规模的项目,最引人注目的是在墨尔本中央城区(CCR)获得FIRB批准以及相对较小的项目,每个都具有显著不同的结算时限。

分期限制了现有市场风险的主要组成部分,在现有的环境下解决项目,而不是由FIRB(或任何管理局)批准投资组合的整体。

当前背景

在当前环境中,大部分2016财年(以及类似于2017财年)的住宅计划住宅来自国际买家,源自2013财年,并在2014财年获得FIRB批准。

这些2013年和2014年的数字将包括新公寓的个人批准,以及超出计划批准的总计。

总的来说,这涉及FIRB批准维多利亚州住宅开发的$42亿和$104亿(分别为2013财年和2014财年)。其中,AOTP批准占很大比例(2014财年$6.7亿,2013财年AOTP数字不能孤立)。

最近获得FIRB批准的项目不一定是在当前的金融和银行条件背景下经过严格的考虑。

由于项目的分配完成,最近的批准(2015财年)将在3 – 5年内交付,包括规模更大的项目,这推动了一些项目的未来结算和资本转移。

JM July 2016 Insight - Figure 1

当前批准的未来交付

如果我们假设项目启动的年份作为周期代理,其中FIRB批准将会成为一直寻求的项目,我们可以更好地理解个别FIRB批准年如何转化为实际资本流动。

考虑到这些项目的最高比例可能位于墨尔本CCR(维多利亚州)内,  该子市场将参照FIRB批准进行分析,以了解这些批准如何纳入市场(有识别,然而,这个基础正在越来越多地扩展到CCR之外)。

Charter专有公寓数据库对这些项目的预期完成有一定的了解,并可作为预期融资需求时机的代理。

根据Charter的数据库,目前的FIRB审批(2015财年)预计将在2017财年开始的5年期内交付(见图,预期完成和结算年度 – FY15审批(FIRB代理),CCR)。

在CCR内完成的公寓(可能包含在2015财年FIRB批准的一个组成部分)将主要位于多克兰 (Docklands),在近期(2017财年和2018财年),并主要通过当地开发商交付。

由国际开发商提供的完工公寓将在2018财年开始,并将更均匀地分布在多克兰(Docklands)和圣基尔达路 (St Kilda Road)。在高峰年(2020财年)交付的公寓将高度集中在CBD北部和CBD网格区。

在整个CCR中,从2019财年(当地开发商)和2020财年(海外开发商)开始将有更多的完成和结算,而2016财年和2017财年则相对受限。

JM July 2016 Insight - Figure 2

展望未来,2016财年的大部分FIRB审批都可能保持高位,其中这些完成最大部分在2019财年和2020财年到期。

获取

近期全球中国资本投资的增加是澳大利亚房地产市场理解的一个重要问题。 FIRB批准是前所未有的,但由于中国经济的演变,这并不出人意料,并增加了中国资本投资海外投资的意愿多种原因,包括澳大利亚房地产市场的更加复杂化,和新公寓的商品化,并作为投资者的金融工具的一种形式。

虽然这种现像比较新,但它仍然是一种可能。但是应当理解的是,资本流动的量本身不带有风险,而是如何管理和分期增加资本流动的方法,尽管有更广泛的贷款条件,但这对于结算风险越来越重要。

当前结算,较预期在2017财年和2018财年开始的国际买家(从FIRB获取批准)较少。

FIRB数据的重要性

虽然FIRB生成的数据是最全面且最容易获取的,但它在严格的参数和FIRB应用的方法上具备相关性和参考意义。

超越FIRB报告的简单标题数据,并理解这些数字适合的市场环境已经变得越来越重要。孤立的数字没有什么意义,除非考虑到它们的功能,并更了解其存在的房地产市场。

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