截至2016年6月的市场状态

墨尔本中心城市地区住宅公寓(第32版)

Charter Keck Cramer现已发布H1-2016墨尔本中心城市地区(CCR)* 半年市场报告。

本报告包含自1990年以来关于主要市场业绩指标的汇编见解,并包括一系列的调查结果,这挑战了墨尔本CCR公寓市场当前状态持有的广泛观点。 

记录供应和需求

墨尔本CCR公寓市场2015/16财年(15/16财年)的记录和峰值水平:

  • 购买者对公寓的需求由计划外销售额表示;
  • 提供完整的公寓;
  • 新市场项目的未来公寓供应; 和
  • 未售出的公寓,表现为现房过剩。

结果证实,墨尔本CCR不仅提供了前所未有的公寓供应,而且(同样重要的是)买方需求创下了历史较高水平。

主要(买方)市场依然强劲,  并已达到顶峰,而二级(租房)市场也比较稳定。

这些当前情况表明,市场应该随着完成升级而减慢。然而,可能会受到最近购买者流动性下降的削弱,特别是日益重要的国际买家群体。

坚持供过于求的神话

Charter一贯指出这是不正确的,太简单,不能将前所未有的公寓供应水平等同于“过剩供应”,而不考虑相应需求方面的指标。

此外,当前许多对“过量供应”的感知受到误解,并依赖于未来潜在供应的指标,而不是实际供应。

未售出库存过剩指标的时间序列分析表明,主要(买方)市场不会供过于求。在建项目或最近完工项目的过剩实际上低于长期平均值。

库存过剩的显著升高绝大多数是由于最近释放流入,且尚未处理的施工而造成的。

由于市场项目的撤销、延迟施工开始或推迟新版本的发布,很可能导致前期预期的未来库存水平不会发生。

租赁市场指标也并不表明二级(租房)市场的供应过剩。  租金保持平稳,或略有增加,而自2016年1月以来,空置率实际上已得到收紧。

尽管短期内租金市场条件较弱的风险仍然存在,影响将是间歇性的,并且低于以前预期的预测供应量。

净历史性库通过开发状态悬垂(截至H1-2016)

Graph One

来源: Charter Keck Cramer, National Property Management.
*CCR = CBD Grid, CBD North, City North, Docklands, Southbank, St Kilda Road and Fishermans Bend.

Demand Supply Market Balance (002)

流动性和监管风险

在过去12个月里,出现了几个FIRB,税收和宏观审慎的“冷却”,减缓整体住房市场的措施,这已经(并将继续)对墨尔本CCR公寓市场产生直接影响。

这些措施的累积效果远比任何单独的措施更为重要,尤其在国际采购方面。

担忧这些变化将带来潜在的影响,对贷款政策产生强烈反应。金融家有理由实行更严格的条款,但最近对国际买家采取了直接限制,即要求在2-4年前签订合同的公寓,因为公平期望国内融资者会支持国际买家。

传统来源的流动性降低,近期来自中国资本流入的加剧严格执行致使这种情况更加复杂。这种降低流动性可能在未来6-12个月对墨尔本CCR公寓市场构成风险,然而,尚未出现重大清算违约的证据。

Charter观察到,更严格的贷款政策似乎与基础资产质量较少有关,并且更多地与更加严格的宏观审慎监管反应性反应相关。

展望

预计买家对新公寓的需求会从目前的最高水平下跌,尽管预计短期内将继续处于高于平均的水平,因为从需求和行业的角度来看,给定了支持性结构变化的范围。

Charter预计,新公寓发行量将在2017年放缓。这降低了新公寓供应量。可能会减少2017年和2018年的新公寓销售量。

来自国际买家的潜在需求仍被认为是由各种市场的延续所支撑,而其他因素会“推”向澳大利亚。近期在类似市场(如温哥华和奥克兰)中,外国投资法规的修改也可能会对投资到墨尔本的流动产生积极影响。

墨尔本CCR公寓市场很可能会在短期内发生成分变化,以反映墨尔本公寓生活概念的更大成熟度。

墨尔本CCR H1-2016 – 市场状况报告

有关墨尔本CCR公寓市场的主要发现和观察的详细信息,请参阅Charter的市场状况报告。

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